Агентства недвижимости замалчивают размер комиссионных. Практически все они с готовностью выкладывают на сайтах перечень своих услуг, но лишь немногие открыто называют их цену. В этом году ситуация не изменилась. Из 20 просмотренных сайтов только на трех обнаружилась внятная информация на эту тему. А ведь вопрос «сколько будет стоить» - один из первых, которые возникают у потенциальных клиентов. Нет, я понимаю, что в личном разговоре сумму назовут, и в договоре она будет прописана. Но почему нельзя выложить ее сразу на всеобщее обозрение?

Примерно так же складывается ситуация и с ценами на квартиры. Просматриваешь объявления, а в них зачастую перечислены все характеристики - и этаж, и площадь, и качество ремонта, и даже новенькие стеклопакеты, а цены - нет. Мол, звоните, спрашивайте лично. Почему лично? Надеются, что при личном контакте покупателя легче будет заинтересовать и удержать? Наивные. Весь опыт рынка говорит, что цену на товар нужно указывать сразу и крупным шрифтом. А не говорить ему: мол, приедешь в магазин, спросишь у продавца, тогда и скажем, сколько стоит картошка.

Так от чего зависит вознаграждение труда риэлтора? И сколько денег нужно подготовить, чтобы оплатить услуги по совершению сделки?

Кто вы, мистер фикс?


На сегодняшний день агентства недвижимости предлагают четыре типа оплаты своих услуг.

1. Процент. В этом случае вознаграждение агентства недвижимости зависит от стоимости продаваемой недвижимости. Процентную практику не все считают корректной. Прежде всего, потому, что у риэлтора теряется заинтересованность в снижении стоимости объекта – ведь чем дешевле недвижимость, тем ниже его вознаграждение. Поэтому появляются альтернативные системы оплаты: фиксированная зарплата, фиксированные тарифы и комбинированная оплата.

2. Фиксированная оплата вне зависимости от суммы сделки. К примеру, в прайсе АН «Чекни» записано, что для покупателя просмотр с агентом-консультантом одного варианта стоит 5000 рублей, в такую же сумму оценивается и показ квартиры продавца.

По 2000 рублей стоят получение справки из БТИ, выписки из лицевого счета, справки из ГНИ…

3. Фиксированная система тарифов с учетом стоимости объекта.

На сайте АН «Виват-Риэлти» указано, что приватизация обойдется в сумму от 8 000 до 10 000 рублей, а услуга, оказываемая покупателю, стоит 60 000 рублей (с одобренной ипотекой - 70 000 рублей). В то же время стоимость услуги, оказываемой продавцу недвижимости, зависит от цены квартиры и варьируется от 3% до 5%. А в случае альтернативной сделки - от 2% до 5%. В АН «Чекни» полный комплекс услуг по продаже одного объекта недвижимости без альтернативной покупки («чистая» продажа) оценивается в 6%.

4. Комбинированная оплата. Например, фиксированная часть услуг риэлтора при продаже вторичного жилья составляет 50 тысяч рублей, а переменная (процент агента) - 2,5%. В этом случае практикуются и наценки: за продажу объекта с одновременным снятием залога, продажу коммунальной квартиры (за каждый дополнительный лицевой счет) и т.д.

Такой подход к ценообразованию услуг сторонники комбинированной оплаты считают наиболее современным на рынке недвижимости. Их довод: это оптимально отвечает запросам клиентов, которые заинтересованы в том, чтобы не переплачивать высокие проценты за услуги риэлтора и при этом мотивировать агентство недвижимости продать квартиру по максимальной цене.

Сколько-сколько?


Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, назвала цифры в пределах от 2 до 8% от стоимости недвижимости. По ее наблюдениям, чем выше стоимость сделки, тем ниже процент риэлтора. Когда речь идет о крупном объекте коммерческой недвижимости ценой миллионов в 300, то 2% (6 миллионов) бизнесмены считают неоправданно высокой ценой за услуги. Поэтому при заключении очень серьезных сделок комиссия риэлтора снижалась и до 0,8%. Надо сразу оговориться, что риэлтор получает не всю сумму, полученную агентством недвижимости за оказание риэлторских услуг, а только определенный процент от общей суммы. Его размер зависит от профессионализма риэлтора. Как правило, опытный риэлтор получает 50% от цены услуги.

В среднем по городу агентство получает 5% от суммы сделки. То есть, если речь идет о квартире ценой 2 миллиона, то оплата услуг по подготовке и сопровождению сделки с недвижимостью составит 100 тысяч рублей. Именно таков размер комиссии (5% от суммы эксклюзивного договора) в агентстве «Выбор-недвижимость. Его директор Александр Жилевский утверждает, что нет необходимости снижать процент за сделки с дорогими квартирами, ведь, чем дороже недвижимость, тем сложнее ее продать. «Работа риэлтора складывается не только из подачи рекламы, просмотра и показа квартиры, подготовки комплекта документов, организации взаиморасчетов, но и из создания спроса на продаваемую квартиру».

Несколько другой подход сложился в АН «Слобода». Елена Овсянникова, директор АН, считает, что людям легче воспринимать вознаграждение, выраженное в конкретных цифрах. Так они знают, сколько должны отдать по окончании сделки. Поэтому в 80% случаев используется фиксированная ставка комиссии (от 70 тысяч рублей). А в сложных случаях переходят на оплату, привязанную к стоимости недвижимости (от 4 до 10% от стоимости жилья).

В агентстве «Бэст-НН» цена услуги по продаже жилой недвижимости – квартиры, дома, комнаты, доли в праве – составляет от 3% от цены, по которой будет продана недвижимость, но не меньше 50 000 рублей. На сайте АН объясняется: «В каждом конкретном случае цена услуги определяется объемом работы, которую надо проделать, чтобы продать ту или иную недвижимость, и зависит от количества документов, которые надо подготовить для продажи недвижимости; от суммы денег, которые, возможно, придется потратить на подготовку квартиры к продаже, от условий продажи, таких, например, как срочность или необходимость подбора и покупки альтернативного жилья».

Стоимость риэлторских услуг рассчитывается по каждому объекту недвижимости индивидуально. Если, к примеру, нужно продать квартиру, то стоимость услуг закладывается в стоимость данной квартиры и выставляется на продажу с учетом комиссии. Следовательно, из своего кармана продавец риэлтору ничего не платит.

Самые распространенные риэлторские услуги являются комплексными. В среднем по городу стоимость комплексной услуги по покупке недвижимости составит от 50 тысяч рублей. Продажа недвижимости - от 2 до 6%. Альтернативная сделка, как более сложная, оценивается дороже.

Но многие агентства готовы предложить не только комплексную услугу, но и ее часть. Например, только «сопровождение сделки». Стоимость данной услуги составляет от 25 тысяч рублей. Приватизация жилой недвижимости стоит от 8 тысяч рублей.

За что, за что, о Боже, мой?


Полный перечень услуг хорошего агентства недвижимости занимает немало места. И, кстати, может значительно различаться в разных городах. Например, на Бору популярна оплата услуг по оформлению документов. Дело в том, что там большие очереди в Росреестр. И, естественно, агенты теперь берут дополнительные деньги за оформление документов, а потом сидят вместо клиентов в очереди.

Типичный набор услуг при покупке недвижимости может выглядеть так:

I. Подготовительный этап:

- Анализ ситуации и заявленных клиентом требований.
- Консультация о путях решения жилищного вопроса, с которым клиент обратился в агентство недвижимости, в том числе по целевым программам (ипотека, жилищные сертификаты и др.)
- Обзор состояния рынка недвижимости и предоставление информации об объектах на рынке жилой недвижимости и их ценах.
- Поиск объекта недвижимости и организация просмотров по указанным в заявке параметрам.
- Представление интересов клиента при переговорах.
- Проверка пакета представленных документов на выбранный объект недвижимости на комплектность, правильность заполнения, на соответствие их действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.
- Правовая экспертиза документов независимым специалистом (нотариусом, юристом, третьим лицом).
- Предоставление выписки из ЕГРП об отсутствии обременения и арестов на выбранный объект недвижимости.

II. Заключение договора купли-продажи

- Проведение переговоров со всеми сторонами сделки (юридическими, физическими лицами и их представителями).
- Согласование условий продажи.

- Подготовка и составление договора купли-продажи объекта недвижимости и акта приема-передачи недвижимости.
- Организация подписания договора купли-продажи и проведение взаиморасчетов.
- Сопровождение и консультирование при государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности в Росреестре, либо представление интересов клиента по доверенности.
- Контроль за получением денежных средств продавцом недвижимости после выполнения всех условий договора купли-продажи.

III. Закрытие сделки

- Подписание акта приема-передачи объекта и прием комплекта ключей
- Организация процедуры освобождения и фактической передачи объекта недвижимости.
- Контроль за закрытием лицевых счетов и снятием с регистрационного учета всех прописанных участников «цепи» сделок согласно всех условий договора купли-продажи.
- Предоставление документов, подтверждающих отсутствие задолженности для открытия лицевых счетов в коммунальных службах.
- Предоставление документов о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц приобретаемого объекта недвижимости.

Считается, что, прибегая к услугам риэлтора, клиент (особенно участник альтернативной сделки) платит за свой покой и сэкономленное время, которое провел бы в очередях, собирая различные справки. Иногда риэлтору стоит заплатить за роль посредника или психолога (если он помогает разъехаться с родственниками или соседями), и просто доверенного лица. Но в любом случае хорошо бы идти на сделку с открытыми глазами, четко зная, что ты хочешь получить и сколько за это должен заплатить.

Продажа недвижимости в Конаково

продам куплю недвижимость в конаково и конаковском районе доска объявлений